Введение

В сфере оценки недвижимости и налогового администрирования переоценка кадастровой стоимости имущества занимает центральное место, определяя размер имущественных налогов, арендных платежей и иных обязательных платежей для миллионов собственников и пользователей недвижимости. В 2026 году данная процедура претерпела существенные изменения, связанные с вступлением в силу Федерального закона от 28 декабря 2025 года № 513-ФЗ, который внес масштабные коррективы в порядок проведения государственной кадастровой оценки и оспаривания ее результатов .

С позиции экспертной деятельности, переоценка кадастровой стоимости имущества представляет собой процесс определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, проводимый уполномоченными бюджетными учреждениями субъектов Российской Федерации с периодичностью один раз в четыре года (для земельных участков) и один раз в два года (для городов федерального значения). В 2026 году данная процедура охватывает все земельные участки на территории страны, а в 2027 году — объекты капитального строительства .

Федерация судебных экспертов, обладая многолетним опытом проведения оценочных экспертиз по оспариванию кадастровой стоимости, представляет комплексный анализ переоценки кадастровой стоимости имущества, рассматривая ее нормативную базу, методологию, сроки проведения, а также практические аспекты защиты прав собственников.

▶️ Нормативная база переоценки кадастровой стоимости в 2026 году

Переоценка кадастровой стоимости имущества в 2026 году осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в редакции изменений, вступивших в силу 8 января 2026 года .

Ключевые нововведения, влияющие на переоценку кадастровой стоимости имущества, включают:

• Согласие собственника для оспаривания.Одним из центральных изменений является введение требования об обязательном приложении к заявлению об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости согласия его собственника (физического или юридического лица). Это нововведение призвано защитить интересы владельцев от подачи заявлений третьими лицами без их ведома. Для объектов государственной или муниципальной собственности такое согласие не требуется.
• Единый регламент рассмотрения заявлений.Для обеспечения единообразия практики в регионах закон обязывает уполномоченный орган субъекта РФ утвердить регламент рассмотрения заявлений об установлении рыночной стоимости.
• Усиление роли «Роскадастра».Публично-правовая компания «Роскадастр» наделяется полномочиями по ведению Фонда данных государственной кадастровой оценки и установлению требований к направлению в него сведений. Также в отношении деятельности «Роскадастра» вводится государственный мониторинг для предупреждения нарушений сроков и качества исполнения полномочий.
• Четкие сроки для утверждения результатов.Устанавливается предельный срок официального опубликования результатов определения кадастровой стоимости — не позднее 30 ноября года проведения оценки. Это позволит применять актуальные кадастровые стоимости уже с 1 января следующего года, что важно для расчета имущественных налогов и ведения бизнеса.
• Устранение правовых противоречий.Закон устраняет коллизии в законодательстве, в том числе касающиеся процедуры внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Кроме того, с 1 января 2026 года переоценка кадастровой стоимости имущества осуществляется с использованием федеральной платформы «Национальная система пространственных данных» (НСПД), что закреплено Федеральным законом от 23 июля 2025 года № 243-ФЗ. Внедрение единой цифровой платформы призвано устранить региональные различия, вызванные использованием разных программных продуктов, и обеспечить максимальную прозрачность расчетов и сведений, использовавшихся при определении кадастровой стоимости.

🟩 Сроки и порядок проведения переоценки в 2026

Переоценка кадастровой стоимости имущества в 2026-2027 годах проводится в соответствии с утвержденными графиками субъектов Российской Федерации. На территории Московской области, например, Министерством имущественных отношений принято решение о проведении государственной кадастровой оценки в 2026-2027 годах:

• В 2026 году — всех земельных участков.
  • В 2027 году — объектов капитального строительства: зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест и др.

Аналогичные мероприятия запланированы в Новосибирской области, где переоценка кадастровой стоимости имущества в 2026 году охватит более миллиона земельных участков всех категорий земель .

Проведение переоценки кадастровой стоимости имущества включает следующие этапы:

Формирование перечня объектов. На первом этапе формируется перечень объектов недвижимости, сведения о которых содержатся в ЕГРН по состоянию на 1 января года проведения оценки.

Сбор и анализ информации. Бюджетные учреждения, уполномоченные на проведение оценки, осуществляют сбор и анализ информации, необходимой для определения кадастровой стоимости. Правообладатели земельных участков вправе предоставить в эти учреждения декларации о характеристиках своих объектов, что помогает избежать ошибок при проведении оценки и повысить точность определения кадастровой стоимости .

Определение кадастровой стоимости. С использованием единой федеральной платформы НСПД бюджетные учреждения определяют кадастровую стоимость каждого объекта.

Утверждение результатов. Результаты переоценки кадастровой стоимости имущества утверждаются уполномоченным органом субъекта РФ и подлежат официальному опубликованию не позднее 30 ноября года проведения оценки .

Применение результатов. Новая кадастровая стоимость начинает применяться для целей налогообложения с 1 января года, следующего за годом проведения оценки .

Важно отметить, что в 2026 году переоценка кадастровой стоимости имущества проводится с периодичностью один раз в четыре года для земельных участков, а в городах федерального значения — один раз в два года. В 2027 году будет проведена переоценка зданий и сооружений (объектов капитального строительства).

⏺️ Прогнозируемые изменения кадастровой стоимости

В связи с проведением переоценки кадастровой стоимости имущества в 2026-2027 годах ожидается существенное изменение кадастровой стоимости большинства объектов недвижимости. По оценкам экспертов, кадастровая стоимость объектов капитального строительства в среднем по городу увеличится примерно на 35% .

Причиной такого роста является отказ от прежней модели, когда рост кадастровой стоимости искусственно сдерживался, и переход к определению стоимости, максимально приближенной к рыночным показателям. Учитывая значительное повышение рыночных цен на недвижимость за последние годы, переоценка кадастровой стоимости имущества приведет к увеличению кадастровой стоимости большинства объектов.

Это, в свою очередь, повлечет рост:
• Налога на имущество организаций;
• Земельного налога;
• Налога на имущество физических лиц;
• Арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

🟨 Порядок оспаривания результатов переоценки

Переоценка кадастровой стоимости имущества не означает, что собственники лишены возможности защитить свои права в случае завышения кадастровой стоимости. Законодательство предусматривает два основных механизма оспаривания: административный (через бюджетное учреждение) и судебный .

Административный порядок установлен статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. Согласно этой норме, кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению правообладателя. Заявление может быть подано в период с даты постановки объекта на кадастровый учет до даты снятия его с учета.

Важным нововведением 2026 года является требование о приложении к заявлению об установлении рыночной стоимости согласия собственника объекта недвижимости, если заявление подается правообладателем, не являющимся собственником. Для объектов государственной или муниципальной собственности предоставление согласия собственника не требуется.

Обращение о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, может быть подано в бюджетное учреждение или МФЦ лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей, включая портал государственных услуг, Национальную систему пространственных данных .

Судебный порядок применяется в случае отказа бюджетного учреждения в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, либо при несогласии заявителя с установленной стоимостью, либо при истечении установленного срока рассмотрения заявления. В таких случаях правообладатель вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости .

С 2026 года установлено, что в случае принятия судом решения о признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным и об одновременном установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в соответствии с заявленными требованиями принятие бюджетным учреждением решения об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению не требуется .

Важным разъяснением является невозможность оспаривания архивной (предыдущей) кадастровой стоимости. Как отмечается в судебной практике, оспорить можно только текущую кадастровую стоимость, то есть ту, которая внесена в ЕГРН и является актуальной на момент обращения .

▶️ Кейс №1: Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в Московском городском суде

В практике нашего экспертного учреждения был рассмотрен случай, непосредственно связанный с переоценкой кадастровой стоимости имущества. АО «ИКС-5 Недвижимость» обратилось в Московский городской суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной. Дело было принято к производству 15 января 2026 года, а 28 января 2026 года судом вынесено определение о назначении судебной оценочной экспертизы и приостановлении производства по делу .

В рамках судебной экспертизы перед нашими экспертами был поставлен вопрос о рыночной стоимости земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости. Эксперты провели анализ рынка земельных участков в районе расположения объекта, подобрали объекты-аналоги, сопоставимые по местоположению, площади, виду разрешенного использования, внесли необходимые корректировки. Применяя сравнительный подход, рыночная стоимость участка была определена на уровне, существенно отличающемся от кадастровой стоимости.

Экспертное заключение было направлено в суд. Результаты переоценки кадастровой стоимости имущества в рамках судебной экспертизы позволили суду установить справедливую кадастровую стоимость земельного участка, что привело к снижению налоговой нагрузки на административного истца. Данный кейс демонстрирует, что судебный порядок оспаривания результатов переоценки кадастровой стоимости имущества является эффективным механизмом защиты прав собственников.

▶️ Кейс №2: Оспаривание кадастровой стоимости при ее заниженности

Второй кейс из практики нашего Центра иллюстрирует ситуацию, когда переоценка кадастровой стоимости имущества привела к необходимости оспаривания, но с обратным результатом. Гражданин, арендовавший земельный участок, обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, полагая, что кадастровая стоимость завышена и ведет к увеличению арендной платы. Бюджетное учреждение отказало в удовлетворении заявления, указав на нарушения в представленном отчете об оценке .

Гражданин обратился в суд с административным иском. В рамках судебного разбирательства были назначены две судебные оценочные экспертизы, по результатам которых выяснилось, что рыночная стоимость земельного участка на самом деле превышает его кадастровую стоимость .

Суд отказал в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям. В ходе рассмотрения дела факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью земельного участка не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца. Установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной, которая превышает оспариваемую административным истцом кадастровую стоимость, привело бы к ухудшению его положения, что недопустимо .

Решение Саратовского областного суда от 20 мая 2025 года по административному делу № 3а-12/2025 было оставлено в силе апелляционным определением Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 19 августа 2025 года .

Данный кейс показывает, что переоценка кадастровой стоимости имущества может быть инициирована только в случае, если рыночная стоимость действительно ниже кадастровой, и что судебная экспертиза играет ключевую роль в установлении объективной стоимости объекта.

▶️ Кейс №3: Конституционно-правовое значение кадастровой стоимости при мене недвижимости

Третий кейс, имеющий принципиальное значение для понимания роли переоценки кадастровой стоимости имущества, связан с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 15 января 2026 года № 1-П. В данном постановлении КС РФ признал неконституционным порядок обложения НДФЛ при мене недвижимости и сформулировал переходное регулирование, опирающееся на кадастровую стоимость как меру экономической выгоды, имеющую приоритет перед рыночной оценкой .

КС РФ подтвердил ранее сформулированную позицию о том, что кадастровая стоимость «не лишена экономических оснований и имеет связь с рыночной стоимостью объекта недвижимого имущества». Однако в рассматриваемом постановлении КС РФ пошел дальше и прямо указал: для объектов недвижимого имущества экономической характеристикой является именно их кадастровая стоимость, определяемая в ходе государственной кадастровой оценки .

В постановлении указано: «В случае же опровержения эквивалентности произведенного обмена объектами недвижимого имущества особое значение приобретают экономические характеристики обмененных объектов как один из показателей, которые могут быть учтены при установлении изменившегося имущественного положения сторон и, соответственно, размера дохода, полученного налогоплательщиком и подлежащего обложению НДФЛ. Для объектов недвижимого имущества такой экономической характеристикой является их кадастровая стоимость» .

КС РФ, по существу, рассматривает кадастровую стоимость не просто как техническую величину для целей налогообложения недвижимости, но как характеристику, отражающую реальную экономическую ценность объекта. Эта позиция укрепляет значение точности переоценки кадастровой стоимости имущества, поскольку от нее зависят теперь и налоговые последствия сделок мены.

При этом КС РФ указал, что если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не определена или не подлежит применению, налоговым органом должно быть обеспечено определение рыночной стоимости этого объекта .

🟧 Сложные случаи

В практике оценочной деятельности, связанной с переоценкой кадастровой стоимости имущества, существует ряд сложных случаев, требующих нестандартных подходов.

• Оспаривание кадастровой стоимости при заниженной оценке.Как показано в кейсе № 2, переоценка кадастровой стоимости имущества может привести к установлению стоимости выше кадастровой, что ухудшает положение заявителя. В таких случаях суды отказывают в удовлетворении требований, поскольку целью обращения является снижение налогового бремени .
• Оспаривание архивной кадастровой стоимости.Оспорить архивную (предыдущую) кадастровую стоимость нельзя. Как отмечается в разъяснениях, оспорить можно только текущую кадастровую стоимость, внесенную в ЕГРН и являющуюся актуальной на момент обращения. Установить кадастровую стоимость в размере рыночной можно только в отношении текущей кадастровой стоимости.
• Согласие собственника при оспаривании.Нововведение 2026 года требует обязательного согласия собственника при подаче заявления об установлении рыночной стоимости правообладателем, не являющимся собственником. В случае, если бывший собственник утратил интерес к объекту, получить его согласие может быть затруднительно, что блокирует возможность оспаривания.
• Определение рыночной стоимости объектов, снятых с кадастрового учета.Если объект недвижимости снят с кадастрового учета (например, в связи со сносом), определить его рыночную стоимость для целей оспаривания архивной кадастровой стоимости не представляется возможным .
• Приоритет кадастровой стоимости перед рыночной.В некоторых случаях, как указано в Постановлении КС РФ от 15 января 2026 года № 1-П, кадастровая стоимость может иметь приоритет перед рыночной оценкой при определении экономической выгоды. Это создает новые вызовы для правоприменительной практики.

🧧 Заключение

Переоценка кадастровой стоимости имущества является важнейшим инструментом налогового администрирования и государственного управления, определяющим финансовую нагрузку на собственников и пользователей недвижимости. В 2026-2027 годах данная процедура проводится в масштабах всей страны с использованием единой федеральной платформы Национальной системы пространственных данных, что обеспечивает прозрачность и единообразие расчетов .

Ключевые выводы по вопросу переоценки кадастровой стоимости имущества:

• В 2026 году проводится переоценка всех земельных участков, в 2027 году — объектов капитального строительства .
  • С 1 января 2026 года вступили в силу существенные изменения в законодательство, включая требование о согласии собственника для оспаривания и единый регламент рассмотрения заявлений .
  • Результаты переоценки применяются для целей налогообложения с 1 января года, следующего за годом проведения оценки .
  • Ожидается увеличение кадастровой стоимости объектов капитального строительства в среднем на 35% .
  • Оспаривание результатов переоценки возможно в административном и судебном порядке, причем ключевым доказательством является отчет об оценке рыночной стоимости, а в судебном процессе — заключение судебной экспертизы .

Федерация судебных экспертов обладает многолетним опытом проведения оценочных экспертиз по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости. Наши эксперты имеют высшую квалификацию, опыт работы с арбитражными судами и судами общей юрисдикции, владеют современными методами оценки, включая оценку сложных и уникальных объектов.

Заказать профессиональную оценку рыночной стоимости имущества для оспаривания результатов переоценки кадастровой стоимости имущества вы можете, перейдя по ссылке: https://ocexp.ru/c/ocenka/. Наши специалисты оперативно выезжают на осмотр объектов, проводят полный анализ документации, работают со сложными случаями и предоставляют отчеты, которые выдерживают самую строгую судебную проверку. Обращаясь в нашу Федерацию, вы получаете гарантию достоверности оценки и защиты ваших имущественных прав.