Кадастровая стоимость — это показатель, определяемый уполномоченными государственными органами и имеющий ключевое значение для исчисления налогов, арендных платежей и сделок с недвижимостью. В 2022 году внесены изменения в порядок проведения кадастровой оценки, закрепившие эксклюзивное право государственных экспертных организаций на осуществление таких оценок. Новая схема вызвала дискуссии о проблемах принципа равенства сторон и доступности независимой оценки. В статье рассматриваются нововведения, методы оценки кадастровой стоимости, порядок обжалования результатов и роль независимой экспертизы в данной процедуре.

Введение

Кадастровая стоимость недвижимости используется для различных целей, включая налоговые начисления, установление ставок аренды, продажу госимущества и регистрацию сделок с недвижимостью. Ранее эта процедура была доступна частным экспертным организациям, однако с 2022 года полномочиями заниматься кадастровой оценкой наделены исключительно государственные судебно-экспертные организации. Рассмотрим подробнее изменения, введенные постановлением правительства Российской Федерации, и обсудим порядок оспаривания результатов кадастровой оценки.

Нормы законодательства

В 2022 году вступил в силу новый порядок проведения кадастровой оценки, установленный Постановлением Правительства РФ. Теперь только государственные судебно-экспертные организации имеют полномочия оценивать кадастровую стоимость недвижимости, включая земельные участки, здания и объекты незавершенного строительства. Это вызвало обеспокоенность у владельцев недвижимости, так как государственный эксперт становится единоличным участником процесса, лишая возможность частной экспертизы.

Ранее налоговая база исчислялась исходя из кадастровой стоимости, которая обновлялась каждые 3-5 лет. С принятием нового постановления интервал остался прежним, но изменился порядок утверждения результатов оценки. Новый порядок обязывает проходить процедуру обязательного одобрения результатов оценки комиссией, что усложняет возможность оспаривания оценки гражданами и предприятиями.

Порядок проведения оценки кадастровой стоимости

Процедура оценки кадастровой стоимости недвижимости состоит из нескольких этапов:

1. Подготовка данных: собирание информации о характеристиках объекта недвижимости (месторасположении, площади, материале стен и т.д.).
2. Оценка: определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основании средних цен аналогичных объектов на рынке.
3. Рассмотрение комиссии: утверждение результатов оценки специально созданной комиссией.
4. Обжалование: подача жалобы на результаты оценки в специальную комиссию или в суд.

Новый порядок подчеркивает обязательное одобрение результатов оценки органом местного самоуправления или региональной властью. При несогласии с результатами граждане могут обратиться в соответствующую комиссию, а затем в суд.

Проблема новых правил

Новые правила создают препятствия для объективного рассмотрения жалоб на кадастровую оценку. Теперь при возникновении споров между владельцем недвижимости и государственным учреждением, единственной возможностью остаётся апелляция в вышестоящую инстанцию. Независимая экспертиза исключена из процедуры, что создает риск несправедливой оценки и лишает собственников возможности свободно выражать своё мнение о качестве оценки.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости

Если владелец недвижимости не согласен с результатами оценки, он может попытаться оспорить её. Существует несколько путей:

1. Жалоба в специальную комиссию: подача заявления с просьбой пересмотреть результаты оценки.
2. Судебное разбирательство: подача иска в суд с привлечением независимых экспертов.
3. Апелляция в арбитражный суд: подача апелляционной жалобы на решение суда.

Следует подчеркнуть, что с 2022 года возможность проведения независимой оценки сведена к минимуму. При попытке обжалования результатов оценки в суде, независимо от результатов предыдущей экспертизы, придётся использовать заключение государственного эксперта.

Роль независимой экспертизы

Хотя с 2022 года исключена возможность проведения независимой оценки, остаётся возможность проведения аудита и рецензирования отчетов государственных экспертов. Такой подход позволяет выявить ошибки и неточности в отчетах государственных экспертов и подготовиться к возможной судебной борьбе.

Этапы проведения аудита отчета:

1. Анализ методики: проверка корректности примененных методов оценки.
2. Проверка расчетов: оценка точности расчетов и достоверности используемых данных.
3. Формирование выводов: подготовка заключения о качестве отчета и его пригодности для использования в судебных процессах.

Независимая экспертиза в лице аудиторской проверки остается последним шансом для собственников недвижимости опровергнуть официальную оценку и защитить свои права.

Опыт зарубежных стран

В зарубежной практике наблюдается схожая тенденция. Например, в Германии кадастровая оценка традиционно осуществляется государственными учреждениями, но гражданам предоставлена возможность оспаривать результаты в административном порядке. В Великобритании действует система двойной оценки: государственная оценка дополняется независимыми оценочными компаниями, чьи заключения принимаются судами в случае разногласий.

Российским собственникам недвижимости предлагается внедрить аналогичный подход, комбинируя государственную оценку с правом на независимую экспертизу.

Рекомендуемые шаги для защиты интересов собственников

Учитывая ограничение возможности проведения независимой оценки, собственникам недвижимости рекомендуется:

• Самостоятельно следить за изменениями в законодательстве.
• Участвовать в комиссиях по утверждению результатов оценки.
• Активно взаимодействовать с местными властями и государственными экспертами.
• Привлекать независимых специалистов для проведения аудита отчетов государственных экспертов.

Заключение

Принятое в 2022 году постановление правительства существенно изменило порядок проведения кадастровой оценки недвижимости. Хотя государство пытается обеспечить объективность оценки, введение монопольного права государственных экспертов на проведение оценки породило немало проблем. Без возможности независимой оценки трудно говорить о равенстве сторон в спорах о кадастровой стоимости. Необходимо развивать систему, которая позволила бы сочетать государственную оценку с возможностью проведения независимой экспертизы, что повысило бы доверие к процедуре и снизило количество судебных споров.