Добрый день! Досудебная оценка рыночной стоимости зданий. Прошу предварительно указать будет ли при этом рыночная стоимость зданий менее кадастровой стоимости зданий (если да – то на сколько в процентах)?
Предварительно видим, что будет выгодно оспаривать стоимость зданий в случае если она ниже кадастровой более, чем на 20 процентов.
- Сможете ли Вы в случае существенного отличия досудебной оценки от оценки по судебной экспертизе за дополнительную плату подготовить рецензию на досудебную экспертизу, чтобы аргументированно подтвердить выводы досудебной экспертизы в суде? Это необходимо для оспаривания результатов судебной экспертизы и попытки назначить повторную судебную экспертизу.
Прошу ответить на вопросы, указать стоимость и сроки оказания услуг.
Здравствуйте.
Рады приветствовать вас на сайте Союз «Федерация судебных экспертов».
Благодарим за запрос. Досудебная оценка рыночной стоимости зданий проводится для определения целесообразности оспаривания кадастровой стоимости в суде или комиссии. Если рыночная стоимость окажется ниже кадастровой более чем на 20–30%, это может быть основанием для пересмотра кадастровой стоимости и уменьшения налога на имущество. Оценка выполняется независимым оценщиком по стандартам ФСО (федеральные стандарты оценки). Это называется досудебная оценка рыночной стоимости зданий.
Стоимость исследований
Стоимость зависит от количества зданий, их площади, сложности (назначение, местоположение). Для одного здания площадью до 1000 кв. м в Москве:
- Анализ правоустанавливающих документов, технического паспорта — от 10 000 руб.
- Анализ рынка (сбор данных о продажах аналогов) — от 15 000 руб.
- Расчёт рыночной стоимости (сравнительный, доходный, затратный подходы) — от 20 000 руб.
- Сравнение с кадастровой стоимостью (выписка ЕГРН) — от 5 000 руб.
- Подготовка отчёта об оценке — от 15 000 руб.
- Полная досудебная оценка рыночной стоимости зданий — от 60 000 до 80 000 руб.
Если зданий несколько (3–5) — стоимость за каждое дополнительное снижается на 20–30%.
Сроки
- Изучение документов — 2–3 дня.
- Сбор и анализ рыночных данных — 3–5 дней.
- Расчёт стоимости — 2–3 дня.
- Подготовка отчёта — 3–4 дня.
- Полный срок досудебной оценки рыночной стоимости зданий — от 12 до 16 рабочих дней.
- Срочный режим (надбавка +30%) — до 7 рабочих дней.
Какие документы необходимы
- Выписка из ЕГРН на здание (с указанием кадастровой стоимости).
- Технический паспорт (БТИ) или поэтажный план, экспликация.
- Документы о праве собственности (Свидетельство, договор купли-продажи).
- Информация о физическом состоянии здания (акт осмотра, фотографии).
- Кадастровый номер земельного участка (для учёта стоимости земли).
Без выписки ЕГРН досудебная оценка рыночной стоимости зданий невозможна.
Как провести (пошаговая процедура)
Шаг 1. Эксперт-оценщик изучает документы на здание (площадь, материал, этажность, год постройки, износ).
Шаг 2. Получает выписку ЕГРН с кадастровой стоимостью (обычно в рублях).
Шаг 3. Анализ рынка: подбирает аналоги (не менее 3–5) — проданные здания схожего назначения, площади, расположения.
Шаг 4. Расчёт рыночной стоимости:
- Сравнительный подход (основной) — корректировка аналогов на отличия.
- Доходный подход — если здание сдаётся в аренду (капитализация дохода).
-
Затратный подход — для уникальных зданий (стоимость строительства минус износ).
Шаг 5. Сравнение рыночной стоимости (РС) с кадастровой стоимостью (КС): - Рассчитывается отклонение: (РС — КС) / КС × 100%.
- Если РС < КС на 20% и более — оспаривание целесообразно.
-
Если РС < КС на 10–15% — шансы ниже, но возможны.
Шаг 6. Эксперт готовит отчёт об оценке, в котором указывает: - Рыночную стоимость (руб.).
- Кадастровую стоимость (руб.).
- Процентное отклонение (например, «рыночная стоимость ниже кадастровой на 25%»).
- Вывод о целесообразности оспаривания.
Какие трудности могут возникнуть
- Здание имеет уникальные характеристики (нет аналогов) — оценка только доходным или затратным подходом, результат может быть менее точным.
- Здание не введено в эксплуатацию (не оформлено право) — оценка возможна, но для оспаривания кадастровой стоимости требуется право собственности.
- Кадастровая стоимость установлена недавно (менее 1 года назад) — оспорить сложнее.
- Здание расположено в отдалённом районе (мало продаж) — подбор аналогов затруднён.
- Заказчик хочет получить предварительный процент до полноценной оценки — эксперт может дать ориентировочную оценку на основе публичных данных (быстрее, дешевле, но менее точно).
Где провести в Москве
Наша лаборатория Союз «Федерация судебных экспертов» находится в Москве (м. Дубровка). В штате — оценщики с аккредитацией в СРО, имеющие доступ к базам данных Росреестра и рынка коммерческой недвижимости. Проводим досудебную оценку рыночной стоимости зданий для физических и юридических лиц.
Общие правила и процедура проведения
- Оценка — по ФСО № 1, 2, 3 (федеральные стандарты оценки).
- Сравнение с кадастровой стоимостью — по выписке ЕГРН.
- Отчёт об оценке является основанием для подачи заявления в комиссию или суд.
- Заключение содержит рыночную стоимость, кадастровую стоимость, процент отклонения, рекомендации.
Резюме по вашему запросу
- Стоимость: 60 000 – 80 000 руб. (одно здание).
- Сроки: 12–16 рабочих дней.
- Документы: выписка ЕГРН, техпаспорт, правоустанавливающие документы.
- Трудности: уникальные характеристики, отсутствие аналогов, новая кадастровая стоимость.
- Место в Москве: наша лаборатория.
- Процедура: анализ документов, выписка ЕГРН (кадастровая стоимость), сбор рыночных аналогов, расчёт рыночной стоимости (сравнительный, доходный, затратный подходы), сравнение с кадастровой, расчёт процента отклонения, вывод о целесообразности оспаривания (при отклонении более 20%).
За подробной и точной консультацией приглашаем вас в наш офис Союз «Федерация судебных экспертов», адрес которого указан на сайте: https://tehexp.ru/contacts