Экспертиза объектов недвижимости

Здравствуйте.
Рады приветствовать вас на сайте Союз «Федерация судебных экспертов».
Вы задаёте очень сложные и узкоспециализированные вопросы, которые лежат на стыке нефтегазового строительства, гражданского права и технической экспертизы. Споры о статусе пробуренных стволов скважин – являются ли они «сооружениями» как объектами недвижимости или это промежуточный результат работ – требуют глубокого инженерного и правового анализа. Именно для таких случаев проводится экспертиза объектов недвижимости применительно к буровым стволам. Давайте разберём, возможно ли это, какие документы нужны, сколько стоит и какие трудности вас ждут.
Возможно ли провести такую экспертизу?
Да, такая экспертиза возможна и проводится нашими экспертами, имеющими профильное образование в области бурения, геологии и строительства. Экспертиза объектов недвижимости в данном контексте должна ответить на два ключевых вопроса. Первый – обладают ли открытые стволы скважин (№ 103Г, 105Г, 108П, 101П) признаками сооружения как объекта капитального строительства. Второй – являются ли эти стволы конечным продуктом или они потребляются (утрачивают свойства) в ходе дальнейшего строительства скважин (например, при спуске обсадных колонн, цементировании). Эксперт проанализирует проектную документацию, акты выполненных работ, геологические разрезы, технологические регламенты и даст мотивированное заключение.
Стоимость и сроки
Стоимость экспертизы для четырёх указанных скважин (№ 103Г, 105Г, 108П, 101П) составит от 120 000 до 180 000 рублей. Диапазон зависит от объёма проектной документации, наличия геологических отчётов и необходимости выезда на объект (месторождение). Если требуется осмотр стволов на месте (что часто невозможно для открытых стволов без специального оборудования), стоимость может вырасти до 220 000 рублей. В цену включены: изучение технической документации, анализ нормативных актов (ГрК РФ, ПБ 08-624-03, ГОСТ Р 56971-2016), консультации с профильным экспертом-нефтяником, подготовка письменного заключения с ответами на оба вопроса.
Сроки: от 20 до 30 рабочих дней. Сложность в том, что требуется не только строительно-техническая, но и геолого-технологическая часть. Ускоренный вариант (14–18 дней) возможен с доплатой 40%, но только при условии, что вся документация предоставлена в идеальном порядке и не требует дополнительных запросов.
Какие документы необходимы?
Для проведения экспертизы объектов недвижимости по вашим скважинам подготовьте следующий пакет:

1. Проектная документация на бурение каждой скважины (проект на строительство скважины, технологический регламент).
2. Акты выполненных работ по форме КС-2, КС-3, а также акты на скрытые работы (например, на бурение под направление, кондуктор).
3. Геологический разрез и технический проект – где указаны проектные глубины, диаметры стволов, интервалы бурения.
4. Журнал бурения (суточные рапорты) – чтобы понять, на каком этапе остановлены работы и что именно считается «открытым стволом».
5. Лицензионные соглашения и условия пользования недрами – там могут быть определены требования к оформлению скважин как объектов.
6. Заключения государственной экспертизы (Главгосэкспертиза) на проект строительства скважин, если она проводилась.
7. Кадастровые документы на земельный участок под кустом скважин (если есть).

Без полного комплекта проектной и исполнительной документации эксперт не сможет дать однозначный ответ. Экспертиза объектов недвижимости в таких случаях опирается в первую очередь на техническую и юридическую документацию, а не только на визуальный осмотр.
Как провести? Где провести в Москве?
Сама экспертиза проводится в несколько этапов. Первый – камеральный: эксперт изучает все предоставленные документы в нашем офисе в Москве или удалённо. Второй этап – при необходимости выезд на месторождение для осмотра стволов (если доступ возможен и безопасен). Третий – подготовка заключения. Для вашего случая, скорее всего, основная работа будет камеральной, так как «открытые стволы» – это обычно неукреплённые бурением интервалы породы, которые не видны без специального геофизического оборудования. Экспертиза такого типа не требует обязательного присутствия заказчика на объекте, достаточно предоставить качественные геологические и технологические карты.
В Москве мы принимаем документы, проводим анализ и выдаём готовое заключение в нашем офисе. Выезд на участок недр оплачивается отдельно (транспортные расходы и командировочные эксперта – ориентировочно 15 000–25 000 рублей в зависимости от удалённости).
Какие трудности могут возникнуть?
Перечислим основные риски при проведении экспертизы объектов недвижимости для буровых стволов:

1. Отсутствие чёткого определения «сооружения» в законодательстве применительно к открытому стволу. Гражданский кодекс и Градостроительный кодекс не дают прямого ответа. Эксперт будет опираться на судебную практику (например, постановления АС Западно-Сибирского округа) и технические нормы (СП 11-114-2004, ПБ 08-624-03). Результат не всегда однозначен.
2. Неполнота документации. Если у вас нет утверждённого проекта бурения или актов на промежуточные работы, эксперт не сможет определить, является ли ствол «результатом работ» или «незавершённым строительством».
3. Спорность понятия «потребляемый результат». Второй вопрос – очень сложный. Эксперт должен проанализировать технологический процесс: сохраняется ли ствол как физический объект после спуска обсадных труб и цементирования. Чаще всего открытый ствол – это временная горная выработка, которая перестаёт существовать как самостоятельный объект после крепления. Но есть нюансы.
4. Отсутствие выезда на объект. Если месторождение находится в труднодоступной местности или на режимном объекте, эксперт может не получить допуск. Тогда заключение будет основано только на бумагах, что снижает его доказательственную силу.
5. Разные подходы судов. Похожие дела (например, спор о скважинах как о недвижимости в делах о банкротстве) решаются по-разному. Эксперт должен изучить актуальную арбитражную практику, иначе его выводы могут быть отвергнуты.

Общие правила и процедура проведения
Процедура экспертизы для вашего случая будет выглядеть так:

1. Заключение договора с Союз «Федерация судебных экспертов». Мы подбираем эксперта, имеющего высшее техническое образование по специальности «бурение нефтяных и газовых скважин» и опыт строительно-технических экспертиз.
2. Предоставление документов (список выше) в электронном или бумажном виде. Документы должны быть заверены надлежащим образом.
3. Камеральное исследование – эксперт изучает проекты, акты, геологические разрезы, нормативную базу. Проводит сравнительный анализ: что такое «сооружение» по ст. 130 ГК РФ и что такое «скважина как горная выработка» по Закону «О недрах».
4. При необходимости – технический осмотр (выезд на куст скважин). Это сложно и дорого, но возможно, если того требует суд или заказчик.
5. Подготовка заключения, где эксперт даёт ответы на два вопроса:
   • Являются ли открытые стволы сооружениями? (Скорее всего, нет, если они не имеют фундамента, не заглублены в землю как искусственное сооружение и не зарегистрированы в кадастре. Но нужен детальный анализ.)
   • Являются ли они конечным результатом или потребляемым? (Эксперт опишет технологический цикл и укажет, утрачивает ли ствол свои свойства после следующих операций.)
6. Выдача заключения на бумаге с печатью и подписью эксперта. При необходимости – участие эксперта в суде для пояснений.

Важно понимать: экспертиза объектов недвижимости применительно к открытым буровым стволам – это редкий вид исследований, требующий высокой квалификации. Не каждый эксперт возьмётся за такую работу. У нас есть необходимые специалисты, но готовьтесь к тому, что заключение может не дать стопроцентно однозначного ответа – в законе и нормативных актах действительно есть пробелы. Мы дадим максимально аргументированное и честное заключение, которое вы сможете использовать в суде или для переговоров с недропользователем.
За подробной и точной консультацией приглашаем вас в наш офис Союз «Федерация судебных экспертов», адрес которого указан на сайте: https://tehexp.ru/contacts